Genom att göra en ny värdering på bostaden kan både bättre ränta och lägre amortering uppnås. Ett sätt att förbättra privatekonomin med enbart en värdering.

Hur stort bolån som får tecknas, samt vilken ränta som banken erbjuder, beror på värdet på bostaden. Sedan 2026 får belåningsgraden vara på 90 % när bostaden köps.

Det innebär att om en villa kostar 2 000 000 kronor år totalt 1 800 000 kronor lånas. Resterande summa betalas kontant – eller så tecknas ett privatlån för kontantinsatsen, vilket sällan brukar rekommenderas.

Om bostaden sedan går upp i värde, över tid eller efter större renoveringar, kan en omvärdering ske. För att banken ska vara villig att ändra villkoren kan det krävas en skriftlig värdering, vilket innebär att en fastighetsmäklare värderar bostaden och lämnar ett specifikt dokument till bostadsägaren som sedan lämnas till banken.

Lägre belåningsgrad – Ökat låneutrymme

Om bostaden värderas högre än vid föregående värdering kommer belåningsgraden att sänkas. I detta exempel har värdet ökat till 2 800 000 kronor och med fortfarande ett lån på 1 800 000 kronor innebär det en belåningsgrad på 64 %.

I praktiken ökar därmed låneutrymmet på bostaden och en höjning kan ske upp till 80 %. Detta utifrån att det klassas som ett tilläggslån och inte ett initialt lån vid köp av bostad. Nu kan alltså lånet höjas till 2 240 000 kronor.

Lägre ränta

Om en omvärdering sker av bostaden och inte någon höjning sker av bolånet finns möjligheten att förhandla om ränta med banken. En av de faktorer som banken tittar på när de erbjuder bolåneränta är nämligen belåningsgraden. Med lägre belåningsgrad tar banken en lägre risk vilket premieras med lägre ränta.

I detta exempel sänks belåningsgraden från 90 % till 64 % vilket eventuellt kan medföra en större ränterabatt från banken.

Lägre amortering

En omvärdering kan dessutom påverka behovet av amortering. Det beror på att lagstiftningen i Sverige anger att amortering måste ske enligt följande:

Belåningsgrad 0 – 50 %: Ingen amortering krävs

Belåningsgrad 51 – 70%: 1 % per år måste amorteras

Belåningsgrad 71 – 90 %: 2 % per år måste amorteras

Sker en omvärdering av bostaden så att en lägre amorteringsnivå nås kan alltså banken godkänna lägre amortering. Det sker exempelvis om en bostad haft belåningsgrad på 85 % och det sedan minskas till 65 %.

Räkneexempel – så kan omvärdering påverka

En villa köps för 2 000 000 kronor och bolånet är 1 800 000 kronor, vilket motsvarar en belåningsgrad på 90 %. Eftersom belåningsgraden överstiger 70 % måste bolånet amorteras med 2 % per år, vilket motsvarar 36 000 kronor per år eller 3 000 kronor per månad.

Några år senare värderas bostaden till 2 800 000 kronor. Bolånet är fortfarande 1 800 000 kronor, vilket innebär att belåningsgraden har sjunkit till cirka 64 %.

Om banken godkänner den nya värderingen kan amorteringskravet sänkas från 2 % till 1 %. Den månatliga amorteringen minskar då från 3 000 kronor till 1 500 kronor, vilket frigör 1 500 kronor i månaden.

Om banken dessutom sänker bolåneräntan från exempelvis 3,70 % till 3,45 % minskar räntekostnaden med cirka 4 500 kronor per år, eller ungefär 375 kronor per månad.

Totalt förbättras hushållets kassaflöde därmed med omkring 1 875 kronor per månad, samtidigt som bostadsägaren fortfarande har samma bolån.